编者按：近年来，珠海市不动产登记中心认真贯彻落实国家、省、市关于优化营商环境决策部署，创新服务举措，不断提升不动产登记便利化水平，取得了积极成效。自2023年5月24日起，珠海市不动产登记中心持续介绍已推出的优化不动产登记领域营商环境创新案例，展示改革成果，供大家交流借鉴。本期推出案例三。
一、主要做法
（一）试点推进风险可控。由各区（功能区）在风险可控的前提下，结合本辖区实际情况，选取一批房地产项目开展商品房预售过程中的在建工程抵押登记试点。
（二）解押一栋预售一栋。试点房地产项目开发企业在办理商品房预售许可前，存在项目建设用地使用权或在建工程抵押权登记的，先通过办理抵押权变更登记，解除拟预售楼栋及其占用范围内的建设用地使用权抵押后，住建部门予以办理该栋的预售许可。
（三）允许未售房产抵押。试点房地产项目开发企业已取得商品房预售许可的，抵押双方当事人申请在建工程抵押权登记时，抵押财产应当不包括已经办理网签备案和预告登记的预购商品房。
（四）加强抵押资金监管。办理在建工程抵押的，应在抵押合同中明确载明其贷款用途为取得在建工程继续建造资金。办理未售房产抵押的，抵押资金应当进入该项目的预售资金监督账户，由住建部门统一监管使用。
（五）共享抵押登记信息。办理抵押登记后，由住建部门与不动产登记部门建立信息共享，及时掌握房地产项目预售情况和项目抵押情况。
二、工作成效
通过“解一栋预售一栋”的方式，将需要预售的某栋商品房及其分摊的土地使用权排除在抵押财产之外，间接注销某栋预售商品房的抵押权，既可有效解决开发企业的融资问题和银行的担保风险问题，又能保证预售房源处于无抵押的安全状态，维护购房业主的权益。目前，我市已选取14个试点房地产项目开展商品房预售过程中的在建工程抵押登记，形成经验总结后向全市房地产项目推广。截止当前，香洲、金湾、斗门等多个区域均已办理试点在建工程抵押登记业务，涉及抵押担保金额约10亿元。